Immeuble et appartement
Conformément au Code des obligations (CO), toute acquisition immobilière doit être authentifiée. Cette règle s'applique également à la constitution d'usufruits, de droits d'habitation, de certaines servitudes et en principe à la constitution de cédules hypothécaires.
Si l'immeuble est situé dans le canton de Berne, l'authentification incombe à la/au notaire en exercice dans le canton de Berne.
Dans ces cas, la/le notaire conseille les parties contractantes de manière complète.
Elle/il procure les documents nécessaires tels que extraits du registre foncier, libellé de servitude, règlements, cartes, etc.
De plus, la ou le notaire renseigne sur la manière d'agir opportune, les frais qui en découlent et sur les impôts directs qui en résultent.
La ou le notaire se procure auprès des autorités concernées les éclaircissements préalables utiles ainsi que les consentements nécessaires.
Après l'authentification terminée, la ou le notaire annonce le contrat au registre foncier compétent pour enregistrement. Après enregistrement au registre foncier, le contrat devient effectif au regard de chacun.
Achat
Un contrat d'achat concernant un bien immobilier situé dans le canton de Berne doit impérativement être authentifié par une ou un notaire bernois(e).
Si plusieurs personnes désirent acquérir ensemble un bien immobilier, elles doivent préalablement choisir s'ils désirent l'acquérir en copropriété ou en propriété en main commune
Après l'authentification terminée, la ou le notaire annonce le contrat au registre foncier compétent pour enregistrement. Après enregistrement au registre foncier, le contrat d'achat devient effectif au regard de chacun.
Cédule hypothécaire
Pour l'achat d'un bien immobilier, en plus du capital propre (en général 20% du prix d'achat), il convient de se procurer un capital étranger que l'on trouve auprès d'une banque, d'autres créanciers, de sociétés d'assurances, de fonds de prévoyance personnelle, ou de personnes privées.
Celui qui désire financer l'achat d'un bien foncier ou construire une maison avec des fonds étrangers doit prendre un prêt sur hypothèque. Pour ce faire, la ou le créancier/ère peut exiger une assurance.
Dans ce but, on établit sur le bien immobilier en question une ou plusieurs cédules hypothécaires qui seront authentifiée avec inscription au registre foncier. Le bien immobilier sera ainsi mis en gage et le droit de gage inscrit au registre foncier.
Si le prêt hypothécaire ou le ne sont pas payés, la ou le créancier/ère peut en tout temps exiger la vente aux enchère du bien foncier.
Usufruit
L'usufruit est une servitude qui confère à son titulaire le droit d'utiliser ou de faire usage d'un bien. L'usufruit peut porter sur des bien mobilier autant que sur des biens immobiliers, cela veut dire des maison, des immeubles d'habitation en copropriété ou des terrains.
L'usufruit est un droit strictement personnel et donc ne peut être ni transféré ni transmis par succession.
L'usufruitier/ère peut utiliser lui-même la chose mais ne peut pas la transformer, la vendre, ou la grever. L'usufruitier/ère peut par exemple habiter lui-même dans une maison soumise à usufruit ou la louer à des tiers pour en tirer des revenus, ou encore la prêter, mais ne peut pas la vendre, la donner en gage ni la grever de cédules hypothécaires. Les coût d'entretien courant (petites réparations), le service de la dette hypothécaire, les primes d'assurances, les impôts ainsi que les contributions sont à la charge de l'usufruitier/ère. Tandis que les réparations et autres frais reviennent à la/au propriétaire.
La plupart du temps, l'usufruit d'un immeuble s'octroie à vie. Souvent, les parents transfèrent à leurs enfants un bien-fonds et gardent l'usufruit ou le droit d'habitation à vie dans tout ou partie de la propriété. L'établissement de l'usufruit sur un bien immobilier nécessite le respect de la forme authentique. Au cas où le bien immobilier se trouve dans le canton de Berne, seul la/le notaire bernois(e) sera compétent.
Droit d'habitation
Le droit d'habitation est une servitude qui confère à son titulaire le droit de demeurer dans tout ou partie d'une maison ou d'un appartement.
Le droit d'habitation est un droit très proche de l’usufruit dans ce sens qu’il est également personnel, incessible et intransmissible. Les pièces qui sont chargée par un droit d'habitation ne peuvent être louées à des tiers. La ou le bénéficiaire du droit d'habitation peut cependant laisser des membres de sa famille ainsi que des personnes vivant dans son foyer (par exemple une aide de ménage) y vivre avec lui.
La ou le titulaire du droit d'habitation prend en charge la valeur locative de l'espace dont il bénéficie. Il en assume les charges (électricité, eau, téléphone) et s'acquitte des frais de droit privé tels que l'émolument pour ordures ménagères et eaux usées, la redevance TV et radio, etc. Les réparations et les dépenses qui sortent de l'ordinaire, les intérêts hypothécaires, les primes d'assurance, les impôts et autres frais seront pris en charge par le propriétaire.
La plupart du temps, le droit d'habitation s'octroie à vie. Souvent, les parents transfèrent à leurs enfants un bien-fonds et gardent le droit d'habitation à vie dans tout ou partie de la propriété.
L'établissement du droit d'habitation sur un bien immobilier nécessite le respect de la forme authentique. Au cas où le bien immobilier se trouve dans le canton de Berne, seul la/le notaire bernois(e) sera compétent.
Registre foncier
Chaque bien immobilier est enregistré avec un numéro individuel dans le Registre foncier. Celui-ci est organisé par commune.
L'extrait du Registre foncier contient une description du bien fonds, les coordonnées de la/du propriétaire, ainsi qu'un listage de toutes les servitudes, des dettes foncières, des charges foncières, des annotations et des prénotations.
Dans le canton de Berne, le registre foncier est divisé en 13 arrondissements. Toute personne peut, sans justifier d’un intérêt, exiger un renseignement ou un extrait des données juridiquement valables telles que la désignation de l’immeuble, le nom et l’identification du propriétaire, la forme de propriété et la date d’acquisition de l’immeuble (art. 970, al. 2, CC); les servitudes et les charges foncières; les mentions. (art.106a de l'ordonnance sur le Registre foncier du 22 février 1910).
Impôts
Les actes juridiques concernant des biens fonciers peuvent avoir des conséquences directes au niveau des impôts.
La vendeuse ou le vendeur réalise-t-elle/il un bénéfice par la vente de son bien-fonds? Est-elle/il redevable auprès du Canton de Berne conformément à la loi sur les impôts sur les gains immobiliers? (Art. 126 de la loi sur les impôts (LI) du 21 mai 2000). Le montant des impôts sur les gains immobiliers est dépendant du bénéfice réalisé et de la durée pendant laquelle le bien-fonds était en possession de la vendeuse/du vendeur. Par sécurité, le canton de Berne a une hypothèque légale sur chaque bien immobilier vendu. Au cas où la vendeuse/le vendeur ne peut s'acquitter des impôts sur les gains immobiliers, le canton de Berne est habilité à vendre le bien-fonds aux enchères et faire monter le prix de vente jusqu'au montant des impôts sur les gains immobiliers du, même si le bien foncier était prêt à être transférer à l'acheteur et que le prix d'achat ait déjà été versé. Afin que ce cas ne se produise pas, la ou le notaire s'occupe de la constitution d'une garantie.
Lors de l'acquisition d'un bien foncier, l'acquéresse/eur doit s'acquitter d'un impôts sur les mutations auprès du canton de Berne. (loi du 18 mars 1992 concernant les impôts sur les mutations et sur la constitution de gages (LIMG)). Celui-ci se monte à 1,8 % du prix d'achat, respectivement 0,9 % si l'acquéresse/eur est un descendant ou une descendante ou la/le conjoint(e) de l'aliénateur.
Lors de l'établissement ou de l'augmentation de cédules hypothécaires la/le propriétaire doit s'acquitter auprès du canton de Berne d'un impôts sur la constitution de gages (loi du 18 mars 1992 concernant les impôts sur les mutations et sur la constitution de gages (LIMG)). Cela représente 0.25 % de la somme mise en gage.
Afin que le contrat en question soit enregistré au Registre foncier, les impôts sur les mutations et sur la constitution de gages doivent être préalablement payés au Bureau du Registre foncier. Ce paiement se passe dans les règles de l'art avec le concours du notaire.
Dans le cas d'une succession, d'une donation, ou d'une avance d'hoirie respectivement d'une cession à titre d'avancement d'hoirie, les bénéficiaires doivent payer un impôt sur les donations et les successions selon certaines conditions précises.
Révision
partielle de la loi sur le contrat d'assurance
en cas de changement de
propriétaire immobilier
La loi sur le contrat d'assurance partiellement modifiée est entrée en vigueur le 1er janvier 2006. En vertu de cette loi révisée, le contrat d’assurance prend fin lorsque l’objet assuré change de propriétaire (Art. 54 al.1 LCA). Ce principe est aussi valable pour les biens fonciers.
Dans le cas des biens-fonds, le changement de propriétaire a en principe lieu lors de l'arrivée de l'annonce pour l'inscription au Registre foncier. Dans le cas d'une vente, le changement de propriétaire a lieu quelques jours après l'authentification du contrat de vente.
L'ancien droit prévoyait que le contrat d'assurance d'un bien foncier passait automatiquement à l'acquéreur si celui-ci ne le résiliait pas dans les 14 jours après l'inscription dans le registre foncier du changement de propriétaire. La nouvelle loi implique un changement de contrat d'assurance dès que le changement de propriétaire est inscrit dans le registre foncier. L'acquéreur qui veut assurer son bien-fonds (pour bris de glace, dégâts d'eau et responsabilité civile) dès son acquisition doit conclure de nouveaux contrats d'assurance.
Cela devient critique si le changement de propriétaire n'a pas lieu en même temps que l'entrée en possession du bien-fonds, ce qui est souvent le cas.
Exemple: le contrat de vente d'un bien foncier sera authentifié le 1er mars 2006 par une ou un notaire. Les parties se mettent d'accord pour que la prise de possession ait lieu le 1er octobre 2006. Après l'établissement de l'acte, la ou le notaire fait inscrire le contrat de vente au registre foncier. Le changement de propriétaire s'ensuit le 3 mars 2006.
Celui qui était propriétaire jusqu'alors porte encore la responsabilité de la destruction ou des dégâts fortuits du bien immobilier jusqu'au 1er octobre 2006 bien que sa couverture d'assurance ait été résiliée depuis le 3 mars. Le nouveau propriétaire n'a souvent pas encore contracté de nouvelle assurance.
Les parties seront protégées si elles règlent les problèmes d'assurance et de responsabilité dans le contrat de vente. Par exemple, on peut décider que l'acheteur assure le bien immobilier contre certains risques au plus tard à partir du moment de la transition de propriété, auquel cas pour le temps entre la transition de propriété et le début de la possession la nouvelle assurance doit couvrir au moins les risques que couvrait l'assurance précédente.
L'assurance immobilière obligatoire n'est pas concernée par l'article 54 de la révision sur la LCA. Dans le canton de Berne, l'affiliation à l'assurance immobilière du Canton de Berne (AIB) est obligatoire pour le feu et les dégâts naturels (assurance de base).
